Inversiones Inmobiliarias y la Inflación: Estrategias para Proteger tu Patrimonio
Inversiones Inmobiliarias y la Inflación: Estrategias para Proteger tu Patrimonio
En el emocionante mundo de las inversiones inmobiliarias, los bienes raíces a menudo se presentan como una sólida defensa contra la inflación. Pero, ¿cómo funciona realmente esta estrategia, y qué significa «cerrar contra la inflación»? En este artículo, te sumergirás en el fascinante mundo de los bienes raíces y descubrirás por qué son un refugio confiable en tiempos inflacionarios.
Puntos Clave
Inflación: Es el incremento sostenido de los precios durante un período determinado, como el alza de los valores de las viviendas o los costos de alquiler.
Causas comunes de la inflación incluyen: la emisión excesiva de moneda, shocks en la oferta y la demanda, y la expectativa de que los precios continúen subiendo.
Bienes raíces como refugio: Los inversores utilizan propiedades inmobiliarias para protegerse contra la inflación aprovechando bajas tasas hipotecarias, trasladando aumentos de costos a inquilinos mediante alquileres más altos y beneficiándose del incremento del valor de las propiedades a largo plazo.
Desmitificando la Inflación
La inflación es el aumento sostenido de los precios de bienes y servicios durante un período específico, generalmente un año. Según la Oficina de Estadísticas Laborales de EE. UU., en octubre de 2021, la variación anual de precios al consumidor aumentó un 6,2 %, más del doble del objetivo de inflación de la Reserva Federal, que es del 2 %.
Otra forma de entender la inflación es como la pérdida de poder adquisitivo del dinero debido al aumento de los precios. Según la Reserva Federal, el poder adquisitivo promedio del dólar ha disminuido en un asombroso 96,5 % desde 1913. En términos simples, lo que solía costar un dólar hace más de 100 años ahora requiere más de 20 dólares.
Esta erosión del valor del dinero se manifiesta en todos los aspectos de la vida cotidiana: desde el costo de llenar el tanque de gasolina hasta la compra de un galón de leche, el alquiler de una vivienda o la adquisición de una propiedad de inversión.
Veamos algunas causa de la Inflación
La inflación no es un enigma, sino el resultado de varios factores identificados por el Fondo Monetario Internacional:
- Política Monetaria Fácil: La emisión excesiva de moneda, a menudo denominada «impresión de dinero», aumenta la oferta de dinero, lo que reduce el valor de cada unidad de moneda. Como ejemplo, el estímulo de 5 billones de dólares durante la pandemia supera en más de tres veces la ayuda concedida durante la crisis financiera de 2008-2009.
- Choques en la Oferta: Desastres naturales o cierres comerciales pueden crear escasez de productos y servicios, lo que resulta en un alza de precios debido a la mayor demanda que oferta.
- Choques en la Demanda: Cuando las tasas de interés disminuyen o los inversores compiten por propiedades de alquiler, puede haber un aumento en la demanda, lo que impulsa los precios al alza.
- Expectativas de Aumento de Precios: Las expectativas de que los precios subirán a menudo se vuelven autocumplidas. Cuando las personas o empresas anticipan aumentos de precios, estos se incorporan en las negociaciones salariales y en los ajustes de los precios de alquiler, lo que aumenta aún más la inflación.
Cómo Impacta la Inflación en los Bienes Raíces
Los bienes raíces han demostrado ser una inversión sólida durante la inflación debido a varias razones clave.
Activos Productivos
Uno de los motivos es que los inversores buscan activos que generen rendimientos por encima de la tasa de inflación. Los ingresos de alquiler obtenidos de inquilinos son utilizados para cubrir gastos operativos, impuestos y pagos hipotecarios. El dinero restante se convierte en retorno de inversión, expresado como una tasa de capitalización (cap rate). En la actualidad, las tasas de capitalización promedio para alquileres unifamiliares alcanzan el 5,8 % según Arbor Research, y algunas propiedades proyectan tasas aún más altas, superando el 7 %.
Escasez de Propiedades
Otra razón es que existe una cantidad limitada de bien
es raíces en comparación con la moneda en circulación. A medida que la oferta monetaria aumenta debido a la emisión de dinero, los precios de los bienes raíces tienden a subir. Simplifiquemos esto con un ejemplo: imaginemos una economía ficticia con un millón de dólares y cien casas, sin ningún otro bien o servicio disponible. Si cada casa fuera idéntica, valdría $10,000.
Ahora, supongamos que el banco central imprime un millón de dólares adicionales de la noche a la mañana. Ahora, la economía tiene dos millones de dólares en total, y cada casa valdría $20,000. Como explicó el FMI, la impresión de dinero es uno de los factores que contribuye a la inflación y al aumento de los precios de los bienes raíces.
Aumento de los Costos de Construcción
La inflación también afecta el costo de construir una casa debido al incremento de los salarios y a materiales, suministros y costos de tierra más caros. Como resultado, los constructores de viviendas trasladan estos costos a los compradores y a los inversores inmobiliarios. Esto contribuye aún más al aumento de los precios de los bienes raíces. La Asociación Nacional de Constructores de Viviendas (NAHB) informó recientemente que los precios generales de los materiales de construcción aumentaron más del 19 % en los últimos 12 meses y un 13 % en el año en curso. Estos materiales incluyen productos como madera, placas de yeso utilizadas para terminar paredes y techos, y hormigón listo para mezclar.
Cómo Utilizan los Inversores los Bienes Raíces como Protección Contra la Inflación
Durante períodos de inflación, los precios de prácticamente todo tienden a subir, incluidos los costos de vivienda, los alquileres y, en muchas ocasiones, las tasas de interés hipotecarias. Los inversores han desarrollado diversas estrategias para proteger sus activos y aprovechar la inflación:
- Aprovechar Tasas de Interés Bajas: Las tasas hipotecarias se encuentran en niveles históricamente bajos, con un promedio del 3.07 % para hipotecas fijas a 30 años según Freddie Mac a partir de octubre de 2021. Estas bajas tasas permiten a los inversores aprovechar dinero asequible en el presente, evitando tasas más altas en el futuro.
- Transferir la Inflación a los Inquilinos: Ser propietario de una propiedad de alquiler unifamiliar brinda a los inversores la oportunidad de trasladar el aumento de costos a los inquilinos mediante alquileres mensuales más altos. Según el último informe de tendencias de inversión en alquiler unifamiliar de Arbor, el crecimiento de los alquileres de unidades desocupadas a ocupadas aumentó un 12.7 % interanual, en comparación con la tasa de inflación informada del 5.4 %. Desde mayo de 2020, el crecimiento anualizado de los alquileres ha promediado un 8.1 % para viviendas unifamiliares, en comparación con el crecimiento histórico promedio de alquileres del 3.3 %. En otras palabras, el crecimiento reciente de los precios de alquiler supera en un 2.7 % a un 7.3 % la inflación.
- Beneficiarse del Aumento del Valor de los Activos: A lo largo de la historia, los precios de las viviendas han aumentado con el tiempo, lo que convierte a los bienes raíces en un refugio valioso contra la inflación. Según la Reserva Federal, el precio medio de venta de las viviendas en EE. UU. ha aumentado un impresionante 345 % desde el tercer trimestre de 1990 y casi un 20 % desde el tercer trimestre de 2020.
